알면좋은 정보)1가구 1주택자의 비과세 초과(12억원) 양도시 실거주 2년여부에 따른 양도세의 차이 실증적 계산.

 

1가구 1주택자로서 10년 보유한 아파트를 12억 원 초과하여 양도할 경우, 1가구 1주택 비과세 혜택을 받지 못할 뿐 아니라  실거주 여부에 따라 양도소득세 과세 차이가 크게 발생한다. 이를 실증적으로 계산해봤다.

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1. 실거주 없이 10년 보유한 경우

🔹 전제 조건

• 양도가액: 예를 들어 15억 원
• 취득가액: 예를 들어 5억 원
• 실거주 없음

🔹 양도세 계산 과정
① 양도차익 = 양도가액 - 취득가액

• 15억 - 5억 = 10억 원

② 장기보유특별공제 (거주 요건 미충족 시 최대 15%)

• 10년 보유 → 12% 공제 (거주 없음, 최대 15% 한도)
• 10억 × 12% = 1.2억 원

③ 과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제(250만 원)

• 10억 - 1.2억 - 0.025억 = 8.775억 원

④ 양도세율 적용 (누진세율: 40%)

• 5억까지: 35% → 약 1.2억 원
• 5억 초과분(3.775억): 40% → 약 1.51억 원

💰 예상 양도세 = 약 2.71억 원 (지방소득세 포함 약 2.98억 원)

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2. 2년 실거주한 경우

🔹 전제 조건

• 양도가액: 15억 원
• 취득가액: 5억 원
• 실거주 2년 이상 유지

🔹 달라지는 점: 장기보유특별공제 증가

• 보유 10년 + 거주 2년 → 40% 공제 가능
• 10억 × 40% = 4억 원 공제

🔹 과세표준 = 10억 - 4억 - 0.025억

• 5.975억 원

🔹 양도세율 적용 (누진세율: 40%)

• 5억까지: 35% → 약 1.2억 원
• 5억 초과분(0.975억): 40% → 약 0.39억 원

💰 예상 양도세 = 약 1.59억 원 (지방소득세 포함 약 1.75억 원)

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3. 실거주 여부에 따른 양도세 차이

조건예상 양도세 (지방소득세 포함)

거주 없음 (보유 10년, 거주 0년)	약 2.98억 원
거주 2년 이상 (보유 10년, 거주 2년)	약 1.75억 원

✔ 2년 실거주하면 약 1.2억 원 정도 세금이 줄어듦
✔ 실거주 기간이 길어질수록 장기보유특별공제율 증가 (최대 80%)

 

🔹 결론:
👉 1가구 1주택 비과세 한도(12억)를 초과하는 경우, 실거주 2년 이상이면 양도세를 크게 줄일 수 있음.
👉 양도 계획이 있다면 2년 실거주 후 매도하는 것이 절세 전략에 유리